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      房地產貸款增速8年首降 銀行收緊早有跡象

      發布時間:2021年01月19日

          1月15日下午,國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上公布了2020年關于房地產貸款的兩個數據:2020年房地產貸款余額增速已連續29個月回落;2020年房地產貸款增速8年來首次低于各項貸款增速,新增房地產貸款占各項貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。

      ??這側面印證了銀保監部門對于房地產貸款的管控效果。2020年最后一天,央行、銀保監會再次對銀行房地產貸款比例進行調整,房地產貸款再次收緊的信號來臨。

      ??實際上,這次出臺的房地產貸款新規早在2020年9月就有銀行從業人員在接受媒體采訪時表示,監管機構要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。更有一位銀行人員表示,監管機構2020年年初就有要求,2020年年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款一定比例。

      ??另據上海證券報報道,截至1月14日,多家銀行1月信貸投放額度已基本告罄。其中,受房地產融資新規影響,涉房貸款額度出現大縮水。此外,一家股份制銀行涉房類信貸額度已用完,現在還有很多企業排隊,要等有企業還款進來,才能騰出額度。

      ??市場認為,上述新規下房地產市場銷售將受到一定影響。

      ??多家銀行碰觸“兩條紅線”

      ??2020年最后一天,央行、銀保監會發布了關于集中管理房地產貸款的通知,并調整了銀行房地產貸款比例,將銀行分為5檔,針對每檔銀行,均設置了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限“兩條紅線”。

      ??從具體情況來看,5檔銀行房地產貸款占比上限分別為:中資大型銀行為40%、中資中型銀行為27.5%、中資小型銀行和非縣域農合機構為22.5%、縣域農合機構17.5%、村鎮銀行12.5%;5檔銀行個人住房貸款占比上限分別為:中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農合機構為17.5%、縣域農合機構12.5%、村鎮銀行7.5%。

      ??關于“第一條紅線”房地產貸款占比上限,根據Wind、中國銀河證券研究院統計數據顯示,截至2020年6月30日至少11家銀行房地產貸款占比超標。

      ??數據顯示,第一檔中資大型銀行房地產貸款占比均未超標,第二檔中資中型銀行中有5家銀行房地產貸款占比超標,分別為招商銀行、浦發銀行、興業銀行、平安銀行、北京銀行;第三檔的中資小型銀行和非縣域農合機構中有6家銀行房地產貸款占比超標,分別為杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門銀行、青農銀行。

      ??關于“第二條紅線”個人住房貸款占比上線,根據英大證券研究所統計的數據顯示,從上市銀行2020年上半年業績數據來看,已披露個人住房貸款的34家上市銀行中,其中,有21家銀行均能滿足現有的占比要求,13家銀行暫時不滿足約束。

      ??行業告別“高周轉”發展

      ??英大證券宏觀研究員胡研宏在接受中國房地產報記者采訪時表示,該政策主要是約束銀行房地產貸款,在結構上,銀行會有一個選擇。但這個總量不會下滑太大,原因是這個指標并不是一年內要達到的,有兩三年過渡期,它是一個平滑過程。

      ??根據中國銀河證券研究院報告,該政策對地產貸款總量影響偏中性。并表示,大型銀行房地產貸款總量占行業總量比例較高,僅建設銀行及郵儲銀行按揭貸款占比略高于標準,但均不超過2個百分點;中型銀行及小型銀行部分銀行需要調整相關貸款比例,但其體量占比不高,對房地產行業總體貸款增量影響有限。

      ??作為資金資金密集型行業,銀行貸款是房地產開發到位資金主要方式之一。

      ??在首鋼地產首鋼?柒里風華市場經理馬騰飛看來,雖然這次政策對房企主要是間接影響,但他表示,間接影響不意味著影響不大,“相反,影響很大且是非常長遠的影響?!?/span>

      ??他認為,短期內對房企利好。由于銀行在房地產信貸規模受到了限制,也就是說銀行能放貸的錢變少了,那么利率必然短期內會上升,相當于增加了購房成本。但是在上升之前會有一個窗口期,在這個窗口期購房者為了享受較低貸款利率,成交意愿會增強,那么銷量自然就會增加;從中期看,利率提高后還是會慢慢降回來;從長期看,個人住房貸款占比受限,意味著整體上能夠用于購房資金變少了,那么總銷售額必然受到影響。

      ??“在庫存不變的情況下用于購房資金受限,競爭一定會進一步加劇,再結合去年融資‘三道紅線’,等于是現在有‘五道紅線’控制房地產金融端?!瘪R騰飛表示,未來房地產行業已經不可能再像之前那樣依靠“高周轉”發展了,整個行業主流發展模式要從“高周轉”向“高質量”轉型。

      ??馬騰飛表示,能夠有良好發展的企業必然是踏踏實實做產品,穩穩當當降負債的企業。

      ??貝殼研究院首席分析師許小樂在接受中國房地產報記者采訪時表示,結合房企融資新規影響,未來房地產行業分化特征將更加明顯,同時在“房住不炒”基調下,投資炒房空間將被極度壓降。

      來源:中房報

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