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      2020年“余額不足” 房企十強格局基本已定

      發布時間:2020年12月15日

          距離2020年結束不足一個月時間,又到了各家房企年終沖刺的階段。

      ??12月以來,標桿房企陸續發布了前11月未經審核經營數據。根據中國房地產報記者統計,官方公布業績情況的房企中,有4家房企已經提前完成年度銷售目標,分別是越秀地產、中國恒大、建業地產以及時代中國。

      ??雖然還有不足一個月時間,但從前11月的銷售表現也能大致管窺出今年房企的排位情況,尤其是具有行業風向標意義的前十房企,格局基本已定。

      ??船大難掉頭。對于TOP10房企而言,規模增速放緩更加明顯,前11月TOP10房企規模增速多數在10%及以下,個別房企如招商蛇口、中國恒大、世茂集團等依然跑出了超15%的規模增速。但近期,世茂集團也官方發布公告,稱2021年的目標增速將會調至10%左右。

      ??大房企在規模和利潤之間平衡,而中小房企也在處心積慮謀求發展。一位去年將總部搬至上海的房企執行總裁向中國房地產報記者表示,在“三道紅線”金融管控的大環境下,中小房企快速發展受限,但同時也應看到,大房企在降杠桿的同時也給中小房企留出了發展空間和機會。

      ??十強格局基本已定

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      ??一般而言,從前11月的銷售排位大致就能確定房企全年格局。

      ??根據中國房地產報記者統計,在綜合官方數據和機構數據后,前11月銷售排行前十的房企分別為碧桂園、中國恒大、萬科、融創中國、保利發展、中海地產、綠地控股、世茂集團、華潤置地以及招商蛇口。

      ??從前11月的銷售排名來看,“碧恒萬融”依舊占據了前四的位置,TOP10前半段位次變化基本不大,重點在于后半段的格局??梢钥闯?,TOP10房企中相比去年出現了“新面孔”——招商蛇口。

      ??根據招商蛇口經營數據顯示,其2019年銷售額2204.74億元,排在銷售榜單第12位。彼時,關于招商蛇口“掉隊”的傳言在業界不絕于耳。在今年年初業績發布會上,招商蛇口董事長許永軍還直言在“規模、質量、效益”三者的平衡中,“規?!笔桥旁诘谌坏?,大有“不求規模但求不掉隊”的意味。

      ??但縱觀今年前11月的銷售數據,招商蛇口的表現并不像管理層口中的“不求規?!?,尤其是排名上不僅沒掉隊,甚至有趕超之勢。今年年初,招商蛇口定下全年2500億元銷售目標,其董事總經理蔣鐵峰透露,在可售貨值有4000多億元的情況下,僅需62.5%的去化便可達成年度目標。從具體銷售表現來看,今年前11月招商蛇口銷售額達到2454.67億元,目標完成率為98.19%,超額完成年度目標是大概率事件。

      ??此外,招商蛇口今年在土地市場表現也頗為積極,以上海地區為例,招商蛇口今年斬獲了幾塊重磅地塊,按照其上海區域工作人員的說法,預計今年所拿土地將會在明年助力上海區域規模進一步提升。

      ??有排名上升的房企也就有排名下降的房企。相比去年的排位,比較明顯出現下滑的是新城控股和龍湖集團,二者的位次均跌出TOP10,龍湖集團位列第11位,新城控股則位列第13位。

      ??其中,龍湖集團前11月完成銷售額2428億元,同比增長9%。新城控股的“下滑”在意料之中。自從去年下半年拿地放緩之后,新城今年發展速度明顯變慢,從年初其制定的2500億元銷售目標來看,新城控股是十強房企中唯一一家目標增速為負數的企業。前11月新城控股實現銷售額2199.08億元,同比減少10.81%。

      ??超五成房企暫未完成目標

      ??距離2020年結束僅有不足一個月時間,年初定下的目標完成得如何?

      ??從中國房地產報記者統計數據來看,38家房企中,有6家房企未披露年度銷售目標,剔除這部分企業,32家披露目標的房企中,截至前11月,已有4家房企達到年度銷售目標,這4家房企分別為越秀地產、中國恒大、建業地產以及時代中國,其前11月目標完成率分別為105.26%、104.41%、103.76%、101.57%。此外,仍有18家房企目標完成率低于92%,占比超過五成。

      ??以新城控股為例,今年前11月新城控股完成銷售額2199.08億元,按照年初制定的2500億元銷售目標來計算,前11月目標完成率為87.96%。不過新城控股方面對外表示四季度尤其是12月是公司推貨高峰期,充足的貨值能夠保證公司穩步實現今年的目標。

      ??部分業內人士對于房企今年銷售完成情況并不樂觀。在一位小型規模房企總裁看來,目前呈現的TOP40房企的目標完成情況已算樂觀,如果將房企范圍擴大至百強,則其認為今年僅有10%-20%房企能夠完成年度簽約目標,有一半的房企只能完成目標簽約的80%?!凹词雇瓿芍笜?,很多企業也是以價換量,利潤率和回報率都會大幅度下降?!?/span>

      ??大房企降速

      ??中小房企尋求差異化發展

      ??隨著行業環境持續下行以及“三道紅線”融資監管壓力,整個行業集中度會越來越高,而大房企和中小房企未來發展也會出現明顯分化。

      ??上述受訪的執行總裁表示:“彎道超車、高杠桿快速發展對所有房企來說都已成為歷史,不可再現?!?/span>

      ??在這種情況下,不少大房企已經將“規模戰”升級為“利潤戰”。比如新城控股就表示,目前,公司將“增量”轉向“提質”,由 “沖規模,提排名”轉為“以資本回報率為核心,聚焦利潤”。

      ??世茂集團也開始有意向提升利潤傾斜。12月4日,世茂集團發布前11月未經審核經營數據的同時,還發布了一則公告,稱世茂集團預期公司2021年增速將保持在10%以上。今年年中時,世茂集團管理層還表示將會保持20%~30%增速,然而隨著“三道紅線”監管政策正式出臺,世茂集團也將預期增速調低。

      ??據世茂集團相關人士表示,這是集團在綜合考慮了行業形勢和環境變化之后作出的判斷,也符合目前整個行業大勢,雖然與自身相比增速有所下降,但世茂會保持比同行略高的增速水平,同時,規模增速有所下降,但會在利潤水平上提升。

             大房企在未雨綢繆,中小房企也在處心積慮謀求發展。前述受訪的執行總裁認為,大房企要降低杠桿勢必要減少拿地,這對于中小房企而言也是發展空間和機會。其認為,接下來對于中小房企而言是較好的拿地時機?!爸行∑蠓繎浞掷米陨愍毺貎瀯?,與大型房企差異化發展,集中優勢區域布局,產品上在綠色生態、智慧建設和康養文旅重點領域研究發展,探索一條與主流房企差異化、適合中小型房生存發展之路?!?/span>

      來源:中房報

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