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      全國樓市分化嚴重,年底市場仍不容樂觀

      發布時間:2020年12月04日

          回顧2020年,從前2個月的低迷成交,到3月份至今的成交回溫,全國樓市共同經歷了從冰封到回暖的過程。
      隨著市場進入年底沖刺階段,全國樓市分化現象越來越明顯,部分城市面臨下行壓力,陸續出臺“救市”政策,也有城市在年底顯現“翹尾”行情。

      ??克而瑞數據顯示,11月29個重點城市合計成交2801萬平方米,環比上升4%,同比增長16%,在成交增長的同時,重點城市的庫存面積環比漲跌參半,五成以上重點城市消化周期環比有所回升,去庫存壓力加劇。

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      ??重點城市新增供應回升

      ??上海迎來階段性回調

      ??今年受疫情影響,整體推盤節奏后移,一季度商品住宅供應持續低位運行,4月隨著復工復產有序推進,供應探底反彈,同比由負轉正,增長11%,5-6月,隨著年中業績沖刺期到來,房企供貨節奏加快,供應穩中有升。

      ??7、8月,總體供應規模相較于二季度月均穩中有降,但同比仍維持9%的正增長。

      ??9月進入傳統營銷旺季,房企加快了推盤節奏,重點城市新增供應面積環比大幅增長37%,同比基本持平,不同能級城市呈現出顯著分化行情。

      ??10月,各大房企并未如預期那般集中入市潮,重點城市新增供應面積環比“腰斬”,大幅下跌了53%,同比下降17%。

      ??進入11月,受業績去化壓力影響,房企推盤積極性再次回升,29個重點城市新增供應面積2903萬平方米,環比增長28%,同比下降20%。

      ??在這其中,一線城市新增供應面積360萬平方米,同環比保持增勢,貨量相對充足。其中,上海迎來階段性回調,供應面積跌至36萬平方米,同環比分別下跌25%和54%。

      ??二三線城市新增供應面積2543萬平方米,環比上升24%,同比下降23%。武漢供應突破200萬平方米,長沙、西安、青島和昆明次之。多數城市推盤量不及去年同期,分化持續加劇。

      表:2020年11月全國29個重點城市商品住宅新增供應面積(單位:萬平方米)

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      備注:上表中城市供應數據為新申請預售證面積,本月根據28日左右數據預估得到  

      數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

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      ??11月成交環比微增4%

      ??深圳“打新”火爆成交創新高

      ??從成交來看,2020年重點城市成交整體呈現“先抑后揚” 走勢。2月受到疫情影響,成交跌至歷史低位,3月以來,隨著疫情影響逐漸退卻,成交穩步回升,整體市場走出了深V曲線。直至9月,“三條紅線”資管新政試行,房企拿地、開發、銷售節奏都受到較大影響。

      ??在10月進一步降溫后,進入11月房地產市場似有好轉的跡象,29個重點監測城市商品住宅成交面積企穩回升,同、環比分別增長16%和4%。

      ??具體來看,一線城市成交343萬平方米,環比微降1%,同比增長35%。其中,北京、上海成交環比齊降,同比漲幅收窄,主要還是受較低供應量影響。

      ??某品牌經紀人黃燁向我們表示,上海市場熱情并沒有熄滅,成交量環比下降的主要原因是整個11月上海開盤項目較少,但在屈指可數的開盤項目之中,仍不乏有熱盤表現突出。

      ??11月23日,上?!笆讋撿鹚C”二期獲批認籌,該項目使用了首套房150萬元、二套房300萬元的“凍資”方式篩選客戶。

      ??位于浦東唐鎮板塊的浦發檀府,最后一批房源也已于近日開啟認籌,給出的條件也包含了“首套房認籌金100萬、200萬銀行資產凍結證明;二套房客戶認籌金100萬,400萬銀行資產凍結證明”的要求。

      ??對于“凍資”這一做法,黃燁表示:“雖然今年上海熱銷的項目很多,但是此前有凍資要求的卻寥寥無幾,樓盤敢這么做,只能說明樓盤現在不缺客戶?!?/span>

      ??與上海供應回調不同,深圳在供應量接連放量下,成交顯著增長,并創近年來單月新高。受限價政策影響,中高端項目預售價格大都低于市場預期,買到即賺到的心理預期強烈,致使深圳“打新”市場持續火爆。

      ??近期開盤的深圳華潤城潤璽一期推售1171套房源,共有9690批購房者符合選房資格,中簽率約為12%。核心動因在于一、二手房售價價差,以潤璽一期最小面積100平方米計算,一旦中簽便有500萬元的套利空間。

      ??此外,二三線城市成交2457萬平方米,同環比分別增長14%和4%。其中,6成二三線城市成交環比齊升,西安、合肥等成交放量,環比漲幅都在40%左右,成都更是環比大增62%。寧波、蘇州、南寧等市場遇冷,成交同環比雙降,天津市場形勢愈加嚴峻,房價已然步入下降通道。

      ??表:2020年11月全國29個重點城市商品住宅成交面積(單位:萬平方米)

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      ??備注:上表中城市成交量為本月根據28日左右數據預估得到

      數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

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      ??五成以上消化周期環比回升

      ??二手房難言實質性好轉

      ??受房企加快供貨節奏影響,七成以上城市供求比明顯回升,近半數城市出現階段性的供大于求。五成以上重點城市消化周期環比有所回升,常州、寧波等消化周期明顯拉長,但仍低于12個月,天津消化周期進一步攀升至32個月高位,去庫存壓力加劇。

      ??表:2020年11月29個重點城市商品住宅供求比、存量及消化周期(單位:萬平方米,月)

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      ??數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

      ??二手房方面,雖然全國主要城市二手住宅市場在三季度已基本恢復正常且總量創下近兩年新高點,但受熱點城市調控政策加碼影響,部分城市成交熱度開始有所滑坡。

      ??2020年11月,8個重點城市成交470萬平方米,環比增長2%,但同比仍下降9%。環比來看,除杭州以外全線回升,但大部分城市漲幅有限,皆不超過15%。同比來看,8個城市半跌半張。

      ??其中,北京市場需求依然堅挺,二手房成交量以139萬平方米的絕對優勢穩居第一,同比環比都有所增加;杭州9、10月環比分別下降11%和13%,因11月新房供應回升,在一定程度上分流二手房置業需求,11月環比大降39%,成為11月唯一一個二手房成交量同環比雙降的城市;深圳二手房成交環比有所回升,但同比仍處下降通道,從上個月25%的同比跌幅擴大至33%;成都二手房成交環同比同樣有所回升,除環比轉正至46%以外,同比跌幅收窄到64%,仍為同比跌幅最高的城市。

      ??表:2020年11月全國8個重點城市二手房成交量(單位:萬平方米)

      2020年11月全國8個重點城市二手房成交量

      ??注:上表中城市成交量為本月根據29日左右數據預估得到

      數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

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      ??流拍率連續4個月上升至13.3%

      ??超四成是商辦地塊

      ??受深圳、南通等熱點城市優質地塊成交占比提升的影響,11月成交溢價率觸底回升至14.7%,環比增加了2.5個百分點。各能級城市表現基本一致,溢價率環比均呈上升趨勢。其中三四線城市增幅最顯著,溢價率環比增加3.4個百分點至16.5%。

      ??值得注意的是,土地流拍依然在加劇,11月份流拍率環比10月大幅上升,升至13.3%。重點監測城市平均流拍率已連續4個月上升至13.3%。

      ??從流拍地塊所在城市來看,這些遭遇流拍的土地主要集中在長沙、鄭州、武漢、成都、太原等中西部二線和三四線城市,其中超四成是商辦地塊,其余雖為涉宅用地,但因區位偏遠、周邊配套欠缺,房企青睞度較低,最終遭遇流拍。

      ??圖:300城經營性用地月度成交情況

      300城經營性用地月度成交情況

      ??注:2020年11月成交數據截止至2020年11月27日 

      數據來源:CRIC中國房地產決策咨詢系統

      ??一直以來,年末都是各城市推地傳統高峰期,但當前資金環境依舊偏緊,大部分房企拿地更加謹慎,拍地積極性繼續降低,預計接下來高流拍的現象或將延續。

      ??綜合來看,年底房地產市場仍不容樂觀,成交即使有所回升,幅度也將有限。各區域市場持續分化,長三角地區整體市場熱度不減,南京、杭州等成交穩步回升,徐州、合肥持續放量,同比增長兩倍有余。因供應顯著縮量,上海成交連續兩月回落,但由于市場需求堅挺,隨著年底供應放量,屆時成交或將反彈。

      ??粵港澳大灣區市場持續火熱,因一、二手房價格倒掛,深圳“打新”市場火爆,“網紅盤”認購踴躍,開盤即售罄的項目不在少數。廣州市場供需兩旺,房企供貨熱情持續高漲,熱銷盤吸客能力強且貨量充足,開盤當天去化率均能達到90%以上。廣、深市場的持續火熱也抬升了周邊衛星城市。東莞市場進一步升溫,成交企穩回升,同比漲幅擴容至50%以上。佛山成交環比雖有所回落,但整體仍處高位。

      ??中、西部地區房企明顯加快供貨節奏,去化情況卻不盡相同。其中,成都、西安等成交放量增長,同比再度轉正,武漢創近年來單月新高。長沙、重慶市場運行平穩,成交高位回調,同比漲幅明顯收窄。鄭州市場形勢依舊嚴峻,成交再次步入下降通道,遠郊區域去化壓力不斷加劇。

      ??相較而言,核心一、二線城市市場需求堅挺,隨著年底房企加大供貨力度,成交有望回升至高位。多數三、四線城市市場需求及購買力瓶頸盡顯,疫情更是加劇市場下行壓力,即使年底供應放量增長,成交也實難恢復至年內高位。

      來源;丁祖昱評樓市

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